Lokale PDF-Lesefassung
Durchsuchbarer Dokumenttext
Der Text wurde maschinell erkannt und kann Erkennungsfehler enthalten. Prüfen Sie Formulierungen und Seitenansicht anhand der PDF-Lesefassung.
Durchsuchbarer Dokumenttext
Estate Kjeld Faaborg
AZ
Ejendomsmægler og valuar/MDE
4 Estate’
Sundsnæs 19 « 6300 Gråsten
A >
Tlf. 74650933
w
6300@estate.dk
ejeren
Gråsten, 16. September 2019
Vor ref.: KF
Vedr. Vurdering af Skansegården, Grønnekærvej 1, Dybbøl, 6400
Sønderborg
Du har anmodet mig om at foretage en uvildig vurdering af ovennævnte ejendom,
hvor jeg har besigtiget denne d.d.
Du har tilsendt mig rapport over bygningsundersøgelse fra DMR skimmel der op-
lyser:
Tidligere anvendelse før køb i 2019:
Ifølge det oplyste, var Miljø- og Fødevareministeriet — Naturstyrelsen,
seneste ejer og bruger af ejendommen. Bygningen har siden henstået i en årrække uden brug og opvarm-
ning. Efter ejerskiftet har ejeren gennemgået ejendommen og
skønnet, at den ikke kan istandsættes i henhold til Sønderborg Kom-
munes krav om ”Projekt Zero”-energioptimering, hvilket ifølge det
oplyste betyder, at bygningen skal opfylde lavenergiklasse 2020, iht.
Bygningsreglementet 2018. DMR Skimmel har klarlagt konstruktionernes opbygning og
tilstand, set i relation til kommunens krav om ”Projekt Zero” energi-
Spiknsting (lavenergiklasse 2020). Resume af DMR’s undersøgelser
Ejendommen er udtjent, forfaldet er accelererende, og sundhedsmæs-
sig uforsvarlig.
Renovering af ejendommen vurderes at være teknisk
uforenelig med lavenergiklasse 2020 i BR18. Undersøgelser
Bygningsbeskrivelse
Der er tale om et hus beliggende i skanseområdet, og ifølge det oply-
ste genopbygget i 1872, efter den blev ødelagti krigen i 1864. Ejendommen er bevaringsværdig (SAVE-værdi 3).
Estate mæglerne
Formidler af fast ejendom,
finansiering og forsikring
Autoriseret Nykredit Partner
www.estate.dk
9
<=
4 Estate
Taget har tidligere være stråtækt, men er nu med asbestholdige bøl-
geplader. Taget er utæt, og inddækninger omkring skorsten og kvist
er defekte. Facadens murværk er med revnedannelser og nedbrudt mørtel.
Pud-
sede gesimsbånd- og hushjørner er afskallende, og viser at underlig-
gende murværk er revnet, krakelerende og nedslidt. Systematisk fugtmåling af tilgængeligt vægge viser, at ydervægge
såvel som skillevægge, er opfugtede fra gulvniveau og op til ca. 0,5 m
over gulvet (varierer lokalt. Ydervæggenes opbygninger varierer fra ubeklædte til forskellige
pladebeklædninger.
Variationerne indikerer, at pladebeklædninger-
ne er udført som forsøg på at imødegå fugt. Opfugtningerne giver sig visuelt til kende som bl.a. fugtskjolder på
vægge med løstsiddende tapeter og rådnende, våde fodpaneler.
-
For undersøgelse af om opfugtningerne har medført skimmelvækst
på konstruktionerne
Det registreres, at ydervæggene er massivt muret og med stærkt
nedbrudt mørtel (ingen binding».
harer formentligt tale om lermørtel uden ophærdende bindemiddel
(kalk). Undersøgelserne af gulvene afslører, at disse er med flere forskellige
konstruktionsopbygninger:
* Fliser udlagt på beton (sandsynligvis direkte i sand).
+ Trægulve udlagt på strøer på teglsten udlagt direkte i sand.
.
Opklodsede strøgulve på bstondek udlagt direkte i sand. Alle un-
dersøgte konstruktioner er opfugtede, og trægulvene er med forskel-
lig grad af trænedbrydning
(råd). Flere steder i ejendommen ses tegn på skadedyr.
Udvendig undersøgelse af funderingsforholdene viser, at huset tids-
typisk er funderet på syldsten. Lofterne viser lokalt skader fra det utætte tag. Lofterne er
generelt misfarvede, uens og af lav byggeteknisk og hi-
storisk Færd
De konstaterede konstruktioner vurderes at yde ingen eller ringe ra-
donbeskyttelse.
Det har ikke være muligt at måle radonniveauet i
bygningen, da radon bør måles over en periode på mindst 50 dage, i
perioden mellem oktober og april, og bygningen skal værei drift i
måleperioden. Elinstallationerne er af varierende kvalitet, og stedvis med stofled-
ninger, som kan udgøre en brandfare. Elinstallationerne skønnes at
være ulovlige.
VVS og kloak er ikke undersøgt nærmere. Det må ud fra bygningens
alder og generelle stand forventes at vandførende rør er nedbrudte
(rustne), og at kloakrør er udført af teglrør, som forventeligt også er
defekte. Eksisterende vinduer opfylder ikke gældende krav til redningsåbnin-
ger i tilfælde af brand.
Estate mæglerne
Formidler af fast ejendom,
finansiering og forsikring
Autoriseret Nykredit Partner
www.estate.dk
så
A
x
Estate’
Konklusion:
Nedenstående generelle forhold gør det økonomisk urentabelt at re-
novere ejendommen - og det er, efter vores opfattelse, reelt ikke mu-
ligt at forandre huset til et lavenergi klasse 2020-hus. Forudsætninger ved Energiklasse 2020
Energiklasse 2020 indebærer blandt andet en energiramme på mak-
simolt 20 kWh/m2 pr. år og skærpede krav til bygningens tæthed,
hvilket øger kravet til luftskifte. Der vil derfor typisk skulle installeres
et ventilationsanlæg med varmegenvinding i et 2020-hus, ligesom kli-
maskærmen skal være højisoleret, typisk med mindst 320 mm isole-
ring i gulve, mindst 190 mm isolering i vægge og ca. 500 mm isolering i
loftet.
Isoleringsmængder som disse stiller i sagens natur store krav
til konstruktionernes damp- og lufttæthed, ligesom så store isole-
ringsmængder fordrer en egnet og velvedligeholdt klimaskærm, fri
_
for fugt. Bevaringsværdi
Ejendommen er klassificeret som bevaringsværdig med en SAVE-
værdi på 3. Bevaringsværdien medfører mulige restriktioner for
ejendommens ydre udtryk, hvilket f.eks. forhindrer udvendig isole-
ring og kan vanskeliggøre anvendelsen af lav-energivinduer.
Sammenfatning
Med baggrund i ovenstående kan vi fastslå, at ejendommen er
stærkt nedslidt og beskadiget, og at det er forbundet med nærlig-
gende sundhedsfare at opholde sig i ejendommen. Renovering af ejendommen er teknisk vanskelig og økonomisk uren-
tabelt. Imødekommelse af kravene for lavenergi klasse 2020, er i
praksis umulig.
Det vurderes at ejendommen er nedrivningsmoden. Ud fra den aktuelle stand, beliggenhed, hustype, alder og efterspørgsel efter
denne type, hvor det er et myndighedskrav, at renovering skal foretages efter
lavenergiklasse 2020, anslår jeg den aktuelle markedsværdi til kr. 0,-, skriver
nul, idet renovering af ejendommen iflg. rapporten fra DMR er teknisk umu-
ligt og nedrivning ikke er tilladt. Estate mæglerne
Formidler af fast ejendom,
finansiering og forsikring
Autoriseret Nykredit Partner
www.estate.dk
-4-
3
Estate’
DFS
705
sø
SRY ER
,
DSMe
Co TORR
hu
EET
.
|
,
|
[EEE pp
mp
FÅ | FAM.
|
H
x
UIs
ms
LEM
|
Æl
l
ER |
BH
I}
|
7
ud]
;
i
:
Ejendommen som den tog sig ud ved besigtigelsen d. 16. september 2019.
Jeg erklærer ikke at have andre interesser i sagen end denne vurdering.
/
|
Med ventli; hilsen
Kjeld Faaborg
v
\
4
|
Estate mæglerne
så
\
Formidler af fast ejendom,
AH
finansiering og forsikring
Autoriseret Nykredit Partner
www.estate.dk